一、首先,買房子是每個人一生最重要的事情之一,畢竟,花這麼多錢誰想買到不好的房子,而一般人又很怕買到鬼屋,不過因為什麼是鬼屋除非找道士來觀落陰,不然大概沒什麼辦法證明,況且,法官應該不會採納觀落陰的證詞啦!但是,就因為怕鬼,尤其怕充滿怨念的鬼,所以,實務上大家對於凶宅都很忌諱,一買到就會想要解約,不過,究竟是不是買到凶宅一定能解約呢?或者是,我租給房客結果房客自殺,那我能不能跟繼承人求償?以下的內容會初步分別探討。

二、凶宅的定義是什麼?法律其實從來就沒有明文規定,目前大家的判斷標準主要來自內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」,10月1日起應記載事項定義是「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」,所以啦,如果是公設自殺算不算凶宅?很抱歉,依據這個文字內容,並不算喔(法院實際上判決也認為非專有專用部分,並不構成凶宅解約的要件)。那其他非自然死亡之情形有沒有包含意外呢?例如跌下樓梯摔死,本文是認為意外不算凶宅,否則在家中跌倒摔傷致死、不小心劃傷手腕、受到刺激嚇死...等等,很容易都成為凶宅,這樣大家在住房子的時候就都要把高危險分子給送出門,舉例來說,老人家只能住在安養院、嬰幼兒最好都住托嬰中心,絕對不是一個符合善良風俗的優良國民會有的行為,因此,非自然死亡之情形,會限定在,類似於「兇殺、自殺、一氧化碳中毒」的情形,也就是【怨念比較深】,不過究竟會不會怨念比較深,還要端視法官的宗教信仰、生活背景、教育環境來影響法官的判斷。

三、,下面引用兩個判決供讀者參考:
(一)凶宅好可怕,一定有價值減損:臺灣高等法院96年度上字第40號判決【就房屋交易市場之通常交易觀念而言,屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事,乃屬房屋交易之重要資訊,若購買者知有上情,多因心生畏怖而無購買意願,並影響系爭房地之交易價值甚鉅,應認係屬交易上之重大瑕疵。】,所以,台灣高等法院在96年還認為凶宅會影響房屋交易價值,買到可以解約,使用人自殺可以要求賠償。
(二)先不說凶宅是不是好可怕,只是價值減損跟凶宅不一定有關,而且凶宅放久了就沒這麼可怕了嘛:臺灣高等法院101年度上字第87號判決【按所謂物之瑕疵,係指存在於物之缺點而言。須當事人有所約定,或依通常交易觀念,認為應具備之價值、效用或品質而不具備者,始得謂為物有瑕疵,亦即,物是否具有瑕疵,應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。可能因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理,而在一般交易觀念上,即難認將導致物之價值、效用或品質不具備,自非謂物之瑕疵。】,其實法院沒有明確交代是不是一定就不是瑕疵,只是,影響的因素很多滴,不要全部的減損都掛到凶宅來。好像凶宅拖久了,多辦幾次法會,靈體會升天,就不是凶宅了嘛...是鬼屋...不不不,就是超渡完了,沒有靈體了。
四、題外話,買賣凶宅沒有告知,是不是就一定可以解約?為什麼要說沒有告知呢!因為都告知買家是凶宅買家還買,顯然買家都已經很明瞭情況了,換句話說,買家知道還買,就是他愛嘛!既然他愛,法律上就不處理感情糾紛了(亂講),是因為買家已經明瞭風險,對於價金的認知已經判斷正確,自然不會給予買家解約或減少價金的權利了。那沒有告知,才會影響買家對於價錢的判斷,舉例來說,1,000萬買豪宅,但是裡面一有人自殺,行情至少少3成(不是本文胡謅,是一次凶宅訴訟告仲介,仲介自己說的,當然,其他凶宅案件有估價師的估價,也認為減少比例約3成),所以,沒告訴買家是凶宅的時候,買家可能900萬買還以為自己很會殺價,賣家這時候就內心竊笑了,因此,法律要平衡這種內心竊笑的行為,此時不知情的買家於知悉後6個月內,可以要求減少價金或解除契約,但是,要求是不是一定有用,還要視法院怎麼看【凶宅】。
五、結論,房子在買賣時,請特別注意現況說明書上有沒有明確記載【凶宅定義】,而且要確認賣家或仲介有沒有告知,如果有超出現況說明書但是會自己擔心的,就直接寫在契約裡面的其他約定,如果賣家有不實告知,屬於交易重大事項,還是可以讓契約失效的。
民事相關
發現房屋是兇宅時法律上如何處理?
一、首先,買房子是每個人一生最重要的事情之一,畢竟,花這麼多錢誰想買到不好的房子,而一般人又很怕買到鬼屋,不過因為什麼是鬼屋除非找道士來觀落陰,不然大概沒什麼辦法證明,況且,法官應該不會採納觀落陰的證詞啦!但是,就因為怕鬼,尤其怕充滿怨念的鬼,所以,實務上大家對於凶宅都很忌諱,一買到就會想要解約,不過,究竟是不是買到凶宅一定能解約呢?或者是,我租給房客結果房客自殺,那我能不能跟繼承人求償?以下的內容會初步分別探討。

二、凶宅的定義是什麼?法律其實從來就沒有明文規定,目前大家的判斷標準主要來自內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」,10月1日起應記載事項定義是「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」,所以啦,如果是公設自殺算不算凶宅?很抱歉,依據這個文字內容,並不算喔(法院實際上判決也認為非專有專用部分,並不構成凶宅解約的要件)。那其他非自然死亡之情形有沒有包含意外呢?例如跌下樓梯摔死,本文是認為意外不算凶宅,否則在家中跌倒摔傷致死、不小心劃傷手腕、受到刺激嚇死...等等,很容易都成為凶宅,這樣大家在住房子的時候就都要把高危險分子給送出門,舉例來說,老人家只能住在安養院、嬰幼兒最好都住托嬰中心,絕對不是一個符合善良風俗的優良國民會有的行為,因此,非自然死亡之情形,會限定在,類似於「兇殺、自殺、一氧化碳中毒」的情形,也就是【怨念比較深】,不過究竟會不會怨念比較深,還要端視法官的宗教信仰、生活背景、教育環境來影響法官的判斷。

三、,下面引用兩個判決供讀者參考:
(一)凶宅好可怕,一定有價值減損:臺灣高等法院96年度上字第40號判決【就房屋交易市場之通常交易觀念而言,屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事,乃屬房屋交易之重要資訊,若購買者知有上情,多因心生畏怖而無購買意願,並影響系爭房地之交易價值甚鉅,應認係屬交易上之重大瑕疵。】,所以,台灣高等法院在96年還認為凶宅會影響房屋交易價值,買到可以解約,使用人自殺可以要求賠償。
(二)先不說凶宅是不是好可怕,只是價值減損跟凶宅不一定有關,而且凶宅放久了就沒這麼可怕了嘛:臺灣高等法院101年度上字第87號判決【按所謂物之瑕疵,係指存在於物之缺點而言。須當事人有所約定,或依通常交易觀念,認為應具備之價值、效用或品質而不具備者,始得謂為物有瑕疵,亦即,物是否具有瑕疵,應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。可能因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理,而在一般交易觀念上,即難認將導致物之價值、效用或品質不具備,自非謂物之瑕疵。】,其實法院沒有明確交代是不是一定就不是瑕疵,只是,影響的因素很多滴,不要全部的減損都掛到凶宅來。好像凶宅拖久了,多辦幾次法會,靈體會升天,就不是凶宅了嘛...是鬼屋...不不不,就是超渡完了,沒有靈體了。
四、題外話,買賣凶宅沒有告知,是不是就一定可以解約?為什麼要說沒有告知呢!因為都告知買家是凶宅買家還買,顯然買家都已經很明瞭情況了,換句話說,買家知道還買,就是他愛嘛!既然他愛,法律上就不處理感情糾紛了(亂講),是因為買家已經明瞭風險,對於價金的認知已經判斷正確,自然不會給予買家解約或減少價金的權利了。那沒有告知,才會影響買家對於價錢的判斷,舉例來說,1,000萬買豪宅,但是裡面一有人自殺,行情至少少3成(不是本文胡謅,是一次凶宅訴訟告仲介,仲介自己說的,當然,其他凶宅案件有估價師的估價,也認為減少比例約3成),所以,沒告訴買家是凶宅的時候,買家可能900萬買還以為自己很會殺價,賣家這時候就內心竊笑了,因此,法律要平衡這種內心竊笑的行為,此時不知情的買家於知悉後6個月內,可以要求減少價金或解除契約,但是,要求是不是一定有用,還要視法院怎麼看【凶宅】。
五、結論,房子在買賣時,請特別注意現況說明書上有沒有明確記載【凶宅定義】,而且要確認賣家或仲介有沒有告知,如果有超出現況說明書但是會自己擔心的,就直接寫在契約裡面的其他約定,如果賣家有不實告知,屬於交易重大事項,還是可以讓契約失效的。
Copyright © 2015 Peace of Law Attorneys-at-Law.
All rights reserved